A renda de um contrato novo pode subir sem limite?
Depende do imóvel. Só há travão quando esteve arrendado nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da Lei n.º 56/2023 e a renda fica acima das tabelas oficiais. Nos outros já não há limite, e a proposta acaba com o travão.
O que muda
| Regra | Hoje | Com a proposta |
|---|---|---|
| Renda inicial de um contrato novo | A última renda vezes 1,02Só nos imóveis arrendados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da Lei n.º 56/2023 e com renda acima das tabelas oficiais. | Sem limite |
| Só nos imóveis arrendados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da Lei n.º 56/2023 e com renda acima das tabelas oficiais. | ||
Artigo 34.º da Lei n.º 56/2023 e a reforma do arrendamento aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026.
Quem votou o quê
Projeto de Lei 773/XVII · Votação na generalidade, 30 de setembro de 2026: Rejeitado.
- A favor
- JPP
- PAN
- L
- PS
- Contra
- PSD
- IL
- CDS-PP
- CH
- Abstenção
- BE
- PCP
Último desenvolvimento
: Dois investigadores criticam a proposta e dividem-se sobre tetos às rendas
O essencial
O travão à renda só vale para imóveis relativamente aos quais vigoraram contratos celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da Lei n.º 56/2023, e apenas para os contratos que excedem os limites gerais de preço de renda por tipologia das tabelas 1 e 2 do anexo I à Portaria n.º 176/2019.
A renda inicial não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel no contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02. Se o contrato anterior não foi objeto de uma ou mais atualizações legalmente permitidas, podem ainda aplicar-se os coeficientes anuais do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que a aplicação teria sido inicialmente possível. O coeficiente a considerar para 2023 é 1,0543. Os coeficientes só podem ser aplicados uma vez em cada ano civil.
Hoje o pagamento da renda só pode ser antecipado havendo acordo escrito e por período não superior a dois meses. As partes podem caucionar o cumprimento das obrigações do contrato até ao valor correspondente a duas rendas.
A reforma mantém proteções para os arrendatários vulneráveis com contratos anteriores a 1990, designadamente pessoas com mais de 65 anos ou com incapacidade igual ou superior a 60%. Nesses casos, as rendas apenas poderão ser atualizadas quando o rendimento anual do agregado ultrapassar os 64 mil euros.
Como chegámos aqui
O ministro admite rever a lei e o Chega diz que não recuou
Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação, admitiu rever a legislação no âmbito dos trabalhos parlamentares e apelou à construção de consensos com todos os partidos. Recusou a caracterização da lei como desumana e defendeu que o Executivo tem de continuar a procurar soluções para aumentar a oferta de habitação. No mesmo dia, em entrevista à SIC Notícias, André Ventura, líder do Chega, afirmou que não houve um recuo na posição do partido e reiterou as condições que coloca ao texto.
O PSD recusa retirar a proposta e o PS insiste
Hugo Soares, líder parlamentar do PSD, afastou a retirada da proposta e disse que, até ver, o acordo com o Chega se mantém do lado do PSD. Eurico Brilhante Dias, líder parlamentar do PS, defendeu que a única solução é o Governo retirar a proposta de lei, para que haja diálogo.
Dois investigadores criticam a proposta e dividem-se sobre tetos às rendas
Gonçalo Antunes, geógrafo e professor na Faculdade de Ciências Sociais e Humanas da Universidade Nova de Lisboa, disse no podcast Lusa Extra que a proposta traz medidas pontuais e não uma reforma, e que não serve nem os proprietários nem os inquilinos. Quer agravar o IMI das casas sem ocupação e passar a identificação dos imóveis devolutos das câmaras para outra entidade. Rita Silva, economista social, investigadora no Centro de Estudos Sociais da Universidade de Coimbra e ativista do movimento Vida Justa, defendeu que a lei desprotege ainda mais os inquilinos e que o Governo deve retirá-la. Pede tetos às rendas, medida sobre a qual Antunes tem muitas dúvidas, por prever uma forte retração da oferta.
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O que se sabe (4)
A proposta acaba com o limite da caução, hoje de duas rendas, e permite exigir até três rendas antecipadas, em vez dos dois meses de antecipação admitidos hoje. O despejo por falta de pagamento passa a poder ser iniciado ao fim de dois meses de rendas em atraso, em vez dos três atuais.
O acordo entre o PSD e o Chega para a especialidade prevê limitar a exigência de pagamentos antecipados e de cauções face à extensão proposta pelo Governo, mais proteção para os inquilinos vulneráveis, sobretudo idosos com contratos anteriores a 1990, apoio a famílias com dificuldades económicas, o reforço do FEH e a distinção entre o incumprimento deliberado e outras situações de falta de pagamento.
O PS quer que o Governo retire a proposta. José Luís Carneiro, secretário-geral do partido, disse que a atitude que se exige do primeiro-ministro é meter na gaveta a lei das rendas, chamou-lhe um rastilho social e afirmou que a lei desprotege os mais jovens e as famílias e lança na incerteza os mais idosos. Em alternativa, o partido propõe uma garantia pública gerida pelo IHRU, que pagaria aos senhorios as rendas em atraso e os danos feitos nas casas, e contratos de cinco anos com rendas tributadas a 5%.
O Chega quer reduzir o alargamento das cauções pretendido pelo Governo. Propõe aumentar em 50% as deduções de IRS com rendas e com crédito à habitação. André Ventura admitiu apoiar diretamente os agregados com taxa de esforço acima de 60%.
O que convém não confundir
- O que o Parlamento aprovou na generalidade é uma autorização para o Governo alterar o NRAU, o Código Civil e o Código de Processo Civil. As alterações concretas serão escritas pelo Governo ao abrigo dessa autorização. Aprovar na generalidade não é mudar a lei.
- Os contratos novos são uma coisa, os contratos já em vigor são outra. Quem já tem contrato não é abrangido pelo fim do travão à renda inicial, porque a reforma mantém inalterado o regime dos contratos em vigor e antecipa o fim do controlo das rendas apenas nos novos.